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经济适用房的制度缺陷

2010年05月29日 14:41:44     doudou          阅读量:207

■茅于轼炮轰经适房

“经济适用房既没有效益又没有公平,我反对。”近日,经济学家茅于轼在武汉演讲时,再次把矛头对准经济适用房。

除了一些地方的经适房面积超标外,茅于轼认为,经济适用房效率低,不能创造财富。经济适用房便宜是靠政府低价拿地来的,另外,经济适用房还创造了贪污腐化的机会,因为便宜的房子谁都想占,谁的手里头有分配的权力,就有机会贪污。“我建议经济适用房要赶紧停下来,一点好处都没有。”茅于轼说。

此前,茅于轼曾多次公开反对经济适用房建设,认为其结果是富人挤占穷人资源。在谈到廉租房建设时茅于轼曾表示,廉租房建设不必每户都设厕所。茅于轼呼吁叫停经适房和廉租房不设厕所,引发了各界人士的口水战争。事实上,反对的声浪不独来自茅于轼这位特立独行的经济学家,经济适用房政策在全国推开后,争议便如影随形。

另一位反对建经济适用房的是著名经济学家徐滇庆,他曾撰文指出,“经济适用房”的非市场运作,让政府有了很大的操作空间,一度成为公务员和政府权力部门谋取利益的重要资源,毫无监督可言。经济适用房有扰乱价格体系、破坏社会信用、扩大贫富差距、滋生寻租腐败等八大弊端,应该立即寿终正寝。将经济适用房问题推向风口浪尖的还有住房公积金的流向———上月,住房和城乡建设部官员表示,目前正开展住房公积金支持经济适用住房等建设试点,能够充分发挥住房公积金使用效益。此举引来舆论一片哗然,“怎么能撇开公积金的所有人,用公民的私有财产来建经济适用房?”多名学者公开撰文表达他们的不满。学者朗咸平也在近期发表谈话说,政府不应该去救房市,而是大量地兴建廉租房和经济适用房,如果能保障低收入者都有房住,政府救不救市没有意义。

一波未平,一波又起。从高层到民间,经济适用房政策正在引起人们热烈而广泛的讨论,这项我国独创的住房保障制度将走向何处?

■钟茂初指出经适房“五宗罪”

旨在解决城市中低收入人群住房问题的经济适用房为何广受非议?

“经济适用房问题的出现,既有政策执行过程中的偏差,又有制度设计中的先天缺陷。”南开大学经济研究所钟茂初教授说。顾名思义,经济适用房是适合于中低收入家庭购买的小面积、低价格的住房。其低价格本身包含了一定的政府补贴,主要反映在政府以优惠价格提供土地、部分政府住房保障资金投入以及政府对经适房运营过程中一些税费的减免。这样便产生了理论上的疑问,低收入家庭基本生活需求以外的可支配收入水平根本无力购买住房,势必造成经济适用房的受益者不是低收入者,只能是中等以上收入者。

钟茂初教授认为,经济适用房政策效果之所以广受质疑,主要存在五个方面的问题:

其一,购买经济适用房的不是社会保障体系所应着重关照的低收入群体,政府补贴用于中等以上收入者不合乎公平原则。

其二,经济适用房并没有覆盖所有同等收入条件的人群,政策人为地造成新的不平等。经济适用房的资源稀缺,也就造成了某些特定人员有牟取不当利益的机会。

其三,经济适用房监管成本过高,对于购买者资格、规定年限内不得转让、是否违反经济适用房相关规定等等,都不得不进行审核和监管,花费大量的人力物力,且监管效果不佳。监管还存在查与不查、严查或不严查、取证与诉讼等多方面的难题。经济适用房的购买者与销售者之间是合同关系,与政府没有直接关系,所以无论采取什么手法获取经济适用房,均不承担刑事责任。

其四,经济适用房是一次性的优惠补贴,并不能动态地保证中低收入群体长期受益,政府没有任何手段可以根据购买者收入水平的变化进行适时调控,不得不年复一年地投入优惠土地和补贴。

其五,各地方在建设经济适用房的过程中,相当一部分经济适用房用于建设拆迁安置。这一做法,看似合情合理,对社会公众而言,对低收入群体而言,是有悖公平的。因为,城市建设过程中的拆迁无论是商业性的、还是公益性的,都是政府和投资商与被拆迁者之间的商业性行为,理应由拆迁者给与足额的补偿。采用经济适用房安置的做法,实质上是“挪用”属于社会公众的土地资源、社会保障资源。

“经济适用房政策,在理论和实践中,都存在许多需要厘清的问题,是否适合继续推行、是否适合大规模推行,应当认认真真地思考和讨论。”钟茂初说。

■“居者有其屋”还是“住所有居”?

“我反对经济适用房,应该只有廉租房和商品房。”全国人大代表、中南财经政法大学财税学院教授叶青对记者坦承自己的看法。叶青认为,政府真正要解决的是那些低收入者的住房问题。“对于低收入,或者基本上没有收入、靠低保来维持生活的这部分人,就是叫他们去租廉租房可能都有困难。”叶青说,政府扩大廉租房建设或提供免租房,给真正收入很低的人居住是应该的。作为解决低收入人群住房的保障政策,其管理制度应该透明、简单、公平。实际上,经济适用房很难做到这一点,造成管理成本畸高。每个人的收入都会发生变化,低收入者买入经适房,一旦成为高收入者,不可能退房。而政府手中有廉租房,低收入者成为高收入者,可以建议他退房,再租给穷人。

目前,在山东日照、河北邢台等地已开展经济适用房政策变革,变“补砖头”为“补户头”,目的在于减少中间环节,叶青认为这只是换汤不换药的做法。2007年,国务院印发了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,意见中说,城市廉租房制度建设相对滞后,而城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。《意见》下发后,各地廉租房建设稳步推进。而在一些地方,推进速度并不理想,很多地方政府对廉租房建设显然并不热心。

个中原因,叶青认为,建廉租房政府承担的成本最高。政府建经济适用房,资金收回得较快,建廉租房收不回成本。除了建设成本外,从建设到分配到再分配,政府都要付出庞大的管理成本。“如果廉租房租给不该享受的人来住的话,政府还要承担声誉成本。”“居者有其屋”是众多国人的传统理念,也客观上造成了旺盛的购买力需求。传统理念与经济适用房政策纠集在一起时,又产生了“人人有房产”还是“人人有房住”的争论。“政府保障低收入群体‘人人有房住’是其责任,但并没有责任去保障低收入群体‘人人有房产’。”叶青建议政府工作报告中的“居者有其屋”修改为“住有所居”,为廉租房开路。

■在争议中前行

一个有意思的现象是,很多人赞同茅于轼的观点,但并不赞成叫停经适房。

某网络的调查显示:有50%的被调查者认同“经济适用房既无效益又无公平”;有63%的被调查者认同“经济适用房创造贪腐机会”、有62%被调查者认同“经济适用房低收入人群无法受益或分配不公”;但有60%的被调查者不赞同立即叫停。

“茅于轼先生这一次又说错话了,错在以纯粹的经济学思维来看住房问题。”住房和城乡建设部住房政策专家委员会委员、中国社科院社会政策研究中心秘书长唐钧对记者说。

唐钧认为,腐败现象与经济适用房本身并不是同一个命题,腐败在很多领域都存在着。经济适用房推行过程中存在腐败,而商业房地产市场领域的腐败更为严重。取消经济适用住房,可以预防和减少保障性住房建设中的腐败的观点站不住脚。“房价中约有1/3会成为政府收益,而房价总成本中有15%-20%是给官员的灰色收入,房价抬得越高,这块灰色支出越高。商业地产中蕴藏的腐败比利用职权占一两套经济适用房严重得多。政府干预不灵的事,市场就一定能自我调节吗?”唐钧说。作为政府的一项准公共服务产品,经济适用房对保障中低收入群体住房的绩效不能抹杀,特别是在解决“夹心层”的住房问题上发挥了作用,对稳定房价发挥了积极作用,在运行过程中产生的偏差是可以纠正的。他不赞成完全用廉租房来取代经济适用房。“一个家庭有房产后会趋于维护稳定,中产阶级占多数的社会是稳定的社会。即便是在发达国家,政府也在帮助蓝领和收入较低的白领拥有自己的房产。另一方面,经济适用房推行过程中出现的问题也可能出现在廉租房上,比如,穷人聚居在一起请不起物业,个人收入增加后不会主动退出廉租房等。香港便是一个例子,房产中有1/3左右是政府兴建的廉租房,一些人收入增加后不愿搬离,政府不得不把一些房子售给个人。过度发展廉租房也会影响效率,甚至退回到福利分房年代。”

针对中国人希望拥有自己的房子而不愿租房住的传统习惯,钟茂初对经济适用房提出了一个政策主张:经济适用房建设过程中的补贴部分转为国家产权,经济适用房的使用权由购买者享有,受益权和处置权由产权拥有者(购买者产权与国家产权)共同享有。经济适用房的总价值采用可比商品房价格核算,购买者实际支付房款部分界定为购买者产权,与可比商品房的差价部分界定为国家产权。这样一来,如果购买者只是用于自住,可在拥有非完全产权的情形下享有相应的各种权益;如果购买者希望拥有全部产权,则需要补足差价(赎回国家拥有部分的产权);如果购买者想要售出套利,一方面要征得国家同意,同时要按国家产权比例向国家支付相应的售房款;如果购买者想要出租获利,也要征得国家同意,同时要按国家产权比例向国家支付相应的房租款。

“这样既符合国家帮助中低收入者买得起房的政策意愿,也解决了经济适用房占用公共资源却使少数人受益、而引发的不公平和牟取不当利益的问题。”钟茂初说,他建议‘小产权’房政策也可以参照类似思路设计。

推行多年的经适房政策不可能被立即叫停,它还将在争议中前行。

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